購買土地環節稅(shui)務常見問(wen)題

一、所得稅(shui)交納疑(yi)難(nan)問題(ti)

土地出讓在項(xiang)目公司推行(xing)差值扣減的標準是啥？

回應：依據《財政部(bu)、國家稅務(wu)總(zong)局(ju)關(guan)于明確金(jin)融、房(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)、教育輔助服務(wu)等增值稅政策的(de)(de)(de)通知》（稅務(wu)總(zong)局(ju)【2016】140號）第八條(tiao)要求：房(fang)(fang)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)公司（包含好(hao)幾個房(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)商構成的(de)(de)(de)聯合）轉讓土(tu)地(di)(di)資(zi)源向(xiang)政府(fu)機(ji)構付款(kuan)土(tu)地(di)(di)資(zi)源合同(tong)(tong)款(kuan)后，開(kai)(kai)(kai)設項目(mu)(mu)公司對該轉讓土(tu)地(di)(di)資(zi)源開(kai)(kai)(kai)展(zhan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)設計，另外合乎以下(xia)標準的(de)(de)(de)，能夠(gou) 項目(mu)(mu)公司按照(zhao)規(gui)定扣減房(fang)(fang)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)公司向(xiang)政府(fu)機(ji)構付款(kuan)的(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)資(zi)源合同(tong)(tong)款(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司、政府機構三方簽署變更協議或補充合同，將土地資源買受人變動為項目公司；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項目公司的所(suo)有(you)股份由(you)轉(zhuan)讓(rang)土地資源的房產開發(fa)公司擁有(you)。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應：依(yi)據《財政(zheng)部(bu)、國家稅務(wu)(wu)總(zong)局(ju)關(guan)于明確金(jin)融(rong)、房(fang)地產(chan)開(kai)發、教育(yu)輔(fu)助(zhu)服務(wu)(wu)等(deng)(deng)增值稅政(zheng)策的通知》（稅務(wu)(wu)總(zong)局(ju)【2016】140號(hao)）《營業(ye)稅改征(zheng)(zheng)增值稅試點有關(guan)事項的規定》（稅務(wu)(wu)總(zong)局(ju)〔2016〕36號(hao)）第一條第（三）項第10點中“向(xiang)(xiang)政(zheng)府機構付款的土地資源(yuan)合(he)同款”，包(bao)含(han)土地資源(yuan)買受人向(xiang)(xiang)政(zheng)府機構付款的征(zheng)(zheng)收土地和(he)房(fang)屋拆遷(qian)(qian)補償(chang)(chang)(chang)花(hua)費(fei)(fei)、土地資源(yuan)早(zao)(zao)期(qi)開(kai)發設(she)(she)(she)計花(hua)費(fei)(fei)和(he)土地交易盈利(li)等(deng)(deng)。土地資源(yuan)早(zao)(zao)期(qi)開(kai)發設(she)(she)(she)計花(hua)費(fei)(fei)為政(zheng)府部(bu)門在征(zheng)(zheng)用(yong)(yong)土地、拆遷(qian)(qian)補償(chang)(chang)(chang)安置賠(pei)償(chang)(chang)(chang)、“三通一平”或(huo)“七通一平”等(deng)(deng)將土地資源(yuan)由生(sheng)(sheng)地黃變動為熟地黃全(quan)過程中產(chan)生(sheng)(sheng)的花(hua)費(fei)(fei)，實際包(bao)含(han)地貌勘察(cha)費(fei)(fei)、征(zheng)(zheng)收土地賠(pei)償(chang)(chang)(chang)非、附屬(shu)物賠(pei)償(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)（動遷(qian)(qian)賠(pei)償(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)）、林(lin)地類(lei)賠(pei)償(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)、山(shan)林(lin)植物群落修復費(fei)(fei)、林(lin)地類(lei)愿意應用(yong)(yong)采伐(fa)費(fei)(fei)、應用(yong)(yong)林(lin)地類(lei)擔保費(fei)(fei)、耕地占用(yong)(yong)稅、基(ji)礎設(she)(she)(she)施建(jian)設(she)(she)(she)配(pei)(pei)(pei)套費(fei)(fei)、公用(yong)(yong)事業(ye)基(ji)本建(jian)設(she)(she)(she)配(pei)(pei)(pei)套費(fei)(fei)、住宅(zhai)小區開(kai)發設(she)(she)(she)計配(pei)(pei)(pei)套費(fei)(fei)等(deng)(deng)。

二、合同印花稅(shui)交納疑難問題(ti)

呼市財務管理房產投資公司、項目公司、土地資源單位簽署土地資源選購行為主體合同補充協議，是不是再度交納合同印花稅？

回應：購地合(he)(he)同補充協(xie)議(yi)系三(san)方(fang)對原土地交(jiao)(jiao)易合(he)(he)同主(zhu)體的變更協(xie)議(yi)，不(bu)(bu)屬于(yu)再度(du)簽署土地交(jiao)(jiao)易合(he)(he)同書(shu)，不(bu)(bu)用再度(du)交(jiao)(jiao)納合(he)(he)同印花稅。

合(he)同印花稅的交納(na)行為主體(ti)是房產投資(zi)公司還是項目公司？

回(hui)應(ying)(ying)：根據《中華人民國和國印花(hua)稅(shui)(shui)暫(zan)行條(tiao)(tiao)例》第七條(tiao)(tiao)要求：應(ying)(ying)納稅(shui)(shui)憑(ping)證理(li)應(ying)(ying)于書立或是(shi)堅振時貼花(hua)紙。該條(tiao)(tiao)文要求合(he)同(tong)印花(hua)稅(shui)(shui)交納應(ying)(ying)是(shi)與土地(di)單位簽署土地(di)交易(yi)合(he)同(tong)書的行為(wei)主體為(wei)標準。

三(san)、土(tu)地稅交納疑難問(wen)題

以轉讓或分享(xiang)方法有償服務獲得土(tu)地使用權證(zheng)的，土(tu)地稅交(jiao)納的算起點如何確定？

回應：根(gen)據稅務(wu)總(zong)局【2006】186號要求，以轉讓或出(chu)讓方法有償(chang)服務(wu)獲得土地(di)使用權(quan)證的，應由(you)購(gou)買方從土地(di)資(zi)(zi)源轉讓協議承諾交(jiao)貨土地(di)資(zi)(zi)源時(shi)間的下(xia)(xia)月(yue)起交(jiao)納城區(qu)土地(di)稅；轉讓協議未承諾交(jiao)貨土地(di)資(zi)(zi)源時(shi)間的，由(you)購(gou)買方從合同(tong)簽(qian)訂的下(xia)(xia)月(yue)起交(jiao)納城區(qu)土地(di)稅。

若土(tu)地(di)交易(yi)合同(tong)書中沒(mei)有承(cheng)諾交地(di)時間(jian)，怎樣交納土(tu)地(di)稅(shui)？

回應(ying)(ying)：依據稅(shui)(shui)務總局【2008】年(nian)152號要求，經營者(zhe)因房地(di)產、土(tu)(tu)地(di)資源的商(shang)品或支配(pei)權(quan)情(qing)況產生(sheng)變化(hua)(hua)而依規(gui)停止房地(di)產稅(shui)(shui)、城區土(tu)(tu)地(di)稅(shui)(shui)繳稅(shui)(shui)責(ze)任的，其應(ying)(ying)繳稅(shui)(shui)金的測(ce)算(suan)應(ying)(ying)截至房地(di)產、土(tu)(tu)地(di)資源的商(shang)品或支配(pei)權(quan)情(qing)況產生(sheng)變化(hua)(hua)的當月底。

房產公司開發設計(ji)商業(ye)用地的土地稅何時終止交(jiao)納？

回應：現階段暫(zan)沒有確立的文檔要求(qiu)，在(zai)操作過(guo)程中，全國(guo)各(ge)地(di)稅(shui)務局(ju)終止征繳房產公司開發設計商業用地(di)的土地(di)稅(shui)分(fen)三(san)種：

開(kai)發設計新項目(mu)獲得預售證，全部新項目(mu)商業用(yong)地(di)即停征土地(di)稅。

依據業主辦出土地使用(yong)證的(de)總(zong)面(mian)積終(zhong)止征繳相對(dui)總(zong)面(mian)積的(de)土地稅。

依據簽(qian)合同(tong)的市(shi)場(chang)銷售(shou)總面(mian)積占(zhan)所有可售(shou)總建筑面(mian)積的占(zhan)比(bi)平(ping)攤出已市(shi)場(chang)銷售(shou)的土地(di)(di)面(mian)積，終止(zhi)征繳相(xiang)匹配總面(mian)積的土地(di)(di)稅。

未(wei)辦運轉辦理手(shou)續的集體土(tu)地(di)，由誰交土(tu)地(di)稅？

回應(ying)：根據《財政(zheng)部.國際稅(shui)(shui)務總(zong)局關(guan)(guan)于集(ji)體(ti)土地(di)城(cheng)鎮(zhen)使(shi)用(yong)稅(shui)(shui)有關(guan)(guan)政(zheng)策的通知》（稅(shui)(shui)務總(zong)局【2006】56號要(yao)求：城(cheng)鄉土地(di)稅(shui)(shui)繳稅(shui)(shui)范疇(chou)內具體(ti)使(shi)用(yong)稅(shui)(shui)全民(min)所(suo)有土地(di)、但未辦土地(di)使(shi)用(yong)權證運轉辦理(li)手續的，由(you)具體(ti)應(ying)用(yong)集(ji)體(ti)用(yong)地(di)的企業(ye)和本人按照規(gui)定交納城(cheng)區土地(di)稅(shui)(shui)。

四(si)、房產契稅(shui)交納疑難問題

土(tu)地資源轉性合同書是不是繳(jiao)房產(chan)契稅？

回(hui)應(ying)(ying)：依(yi)據國(guo)稅(shui)發【2008】662號(hao)：“依(yi)據現(xian)行(xing)標準(zhun)房產契(qi)(qi)稅(shui)現(xian)行(xing)政策要求，對經營者因更改用(yong)(yong)地(di)性(xing)質(zhi)而簽署土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權證轉讓(rang)合同變更協議(yi)書或再(zai)次簽署土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權證轉讓(rang)合同書的，應(ying)(ying)征(zheng)繳房產契(qi)(qi)稅(shui)。計稅(shui)基礎為因更改用(yong)(yong)地(di)性(xing)質(zhi)應(ying)(ying)補交(jiao)的土(tu)(tu)地(di)資源收(shou)益金及應(ying)(ying)補交(jiao)政府部門的其它雜費。”，因此(ci)土(tu)(tu)地(di)資源轉性(xing)合同書應(ying)(ying)征(zheng)繳房產契(qi)(qi)稅(shui)。